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土地增值税的税收优惠政策与操作
一、土地增值税概述

  (一)纳税人

  土地增值税的纳税人为以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。

  (二)征税对象和征税范围

  土地增值税的征税对象是有偿转让房地产所取得的收入,包括其有偿转让房地产所取得的全部价款和有关经济收益,从形式上讲包括货币收入、实物收入和其他收入。

  土地增值税的征税范围是有偿转让的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。

  这里所说的地上建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施,以及附着于该土地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、养殖物及其他物品。

  (三)纳税期限和纳税地点

  纳税人应当从房地产合同签订之日起7日之内向房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报,并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告和其他有关资料,然后按照主管税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。这里所说的房地产所在地,是指房地产的坐落地。如果纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别纳税。如果纳税人经常取得房地产转让收入而难以在每次转让后申报纳税,经过主管税务机关批准,可以定期申报纳税,具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。纳税人在项目全部竣工结算之前转让房地产取得的收入,由于各种原因无法据实计算土地增值税的,可以按照省级地方税务局的规定实行预征,待项目全部竣工、办理结算后清算,多退少补。

  (四)计税依据

  土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

  (五)税率

  土地增值税实行四级超率累进税率:

  1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

  2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过lO0%的部分,税率为40%。

  3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,税率为50%。

  4.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  (六)应纳税额计算方法

  在计算土地增值税的应纳税额时,应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额,计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例,分别确定增值额中各个部分的适用税率,依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。

  各部分增值额应纳土地增值税税额之和,即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。

  应纳税额计算公式:

  应纳税额=∑(增值额×适用税率)

  二、税项扣除

  按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)规定,增值额为纳税人转让房地产取得的收入减去规定扣除项目后的余额。《土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税实施细则》)及其他有关文件对于可以扣除的项目及其范围和标准作出了明确规定。这些扣除项目有些属于税收优惠的范畴,有些不属于税收优惠的范畴,但两者的界限很难分清,所以在此将现行税法关于扣除的项目及其范围和标准列示如下:

  1.为取得土地使用权而支付的金额,即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。(《土地增值税暂行条例》和《土地增值税实施细则》)

  2.开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费(包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等)、前期工程费(包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出)、建筑安装工程费(指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费)、基础设施费(包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出)、公共配套设施费(包括不能有偿转让的开发小区内公开配套设施发生的支出)和开发间接费用(指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等)。(《土地增值税暂行条例》和《土地增值税实施细则》)

  3.开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。对于超过国家规定上浮幅度的利息部分,超过贷款期限的利息部分和加罚的利息,不允许扣除。其他房地产开发费用,按前两条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按前两项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。其具体扣除比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(《土地增值税暂行条例》、《土地增值税实施细则》和财税字[1995]048号文件)

  4.经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格(指在转让已使用的房屋和建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格)。(《土地增值税暂行条例》和《土地增值税实施细则》)

  5.与转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。纳税人转让房地产时交纳的教育费附加可以视同税金扣除。(《土地增值税暂行条例》和《土地增值税实施细则》)

  6.从事房地产开发的纳税人可以按照上述第一、二项金额之和加计20%的扣除额。(《土地增值税暂行条例》和《土地增值税实施细则》)

  7.对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,则可作为转让房地产收入计税,相应地在计算扣除项目金额时可予以扣除,但不能作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独向购买方收取的,则可以不作为转让房地产收入计税,相应地在计算扣除项目金额时不允许扣除。(财税字[1995]048号文件)

  8.纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用在计算缴纳土地增值税时允许扣除。但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格,提供扣除项目不实,成交价格低于评估价格又无正当理由等情形而按房地产评估价格计算征税时所发生的评估费用不允许扣除。(财税字[1995]048号文件)

  土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或者按照建筑面积计算分摊,或者按照主管税务机关确认的其他方式计算分摊。

  三、免税、减税项目

  按照现行规定,土地增值税的减免税规定主要有:

  1.纳税人建造普通标准住宅(指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅)出售。增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的,免征土地增值税。增值额超过扣除项日金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅和其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(《土地增值税暂行条例》和《土地增值税实施细则》)

  2.由于城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,免征土地增值税。(《土地增值税暂行条例》和《土地增值税实施细则》)

  3.由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。(《土地增值税实施细则》)

  符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

  4.个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。(财税字[1995]048号文件)

  5.个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房,经向主管税务机关申报核准,在原住房居住满5年或5年以上的,免征土地增值税;居住满3年不满5年的,减半征收土地增值税;居住不满3年的,按规定计征土地增值税。《土地增值税实施细则》)

  1999年7月29日财政部、国家税务总局发布的《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)进一步规定,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。按照财税字[1995]048号文件规定,下列项目暂免征收土地增值税:

  1.以房地产进行投资、联营,联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中的。

  2.合作建房,一方出土地,一方出资金,建成后按照比例分房自用的。

  3.企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。


 
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